Quando si presenta una perdita d’acqua in condominio alcune delle domande più frequenti sono: di chi è la responsabilità, chi si deve occupare della riparazione, a chi sono a carico le spese? Abbiamo già parlato di come agire a livello pratico in caso di perdite d’acqua. In questo articolo andremo a fondo sugli aspetti legali, e dunque vedremo chi dovrà farsi carico della riparazione.
Perdite d’acqua: cosa dice la legge
L’articolo 2051 del Codice Civile è molto chiaro a riguardo: se si presenta un danno a discapito di altri soggetti derivanti da un bene, il responsabile del dolo è colui che ha la custodia del bene stesso.
Nell’ipotesi in cui la perdita di acqua deriva dalla rottura di una tubazione che si trova in un luogo di accesso comune, il responsabile del danno è il proprietario dell’alloggio, ossia il condominio. Per semplificare le cose se si rompe un tubo che si trova sul terrazzo dove ci sono le fontane per lavare i panni, essendo un bene che possono usufruire tutti i condomini, le spese per la riparazione spetta al condominio che si farà carico della ristrutturazione e del risarcimento a eventuali condomini che hanno subito danni all’interno delle loro abitazioni.
Tale conclusione è scontata perché il condominio è il tutore delle parti comuni presenti nell’immobile, quindi la manutenzione spetta a lui come soggetto titolare. La giurisprudenza a tale riguardo si è spinta oltre, riconoscendo al condominio il dovere non solo di risarcire il condomino che è rimasto leso, ma anche eventuali pernottamenti in albergo o in una nuova abitazione qualora la perdita d’acqua gli impedisse di avere accesso alla sua abitazione.
Se invece le infiltrazioni provengono dall’abitazione di un condomino a causa di una tubatura danneggiata, sarà il proprietario dell’appartamento a farsi carico delle spese di riparazione e di tutti i danni causati a terzi, poiché il proprietario dell’immobile è anche il tutore del bene che gli appartiene, quindi è ritenuto responsabile di danni cagionati dalla sua negligenza.
E se l’immobile è stato concesso in locazione?
Diverso è il discorso se l’immobile viene dato in locazione. In caso di infiltrazioni d’acqua le spese per sistemare il guasto ed eventuali risarcimenti a terzi, per danni arrecati dalla tubatura rotta, sono a carico del proprietario dell’appartamento. L’affittuario rimane custode di tutte le altre parti del bene comprese le tubature esterne, vale a dire quelle che a seguito di danneggiamento possono essere sostituite senza effettuare nessuna demolizione muraria.
Perdite d’acqua in condominio: altri casi
La perdita d’acqua in un immobile dove c’è il condominio è un problema abbastanza complesso. La giurisprudenza a riguardo ha affrontato la questione ampliando la normativa che salvaguarda l’interesse di tutti. Per esempio se le infiltrazioni provengono dai muri perimetrali, questi devono considerarsi beni comuni, pertanto sarà compito del condominio rispondere ai danni e risarcire chi dalla rottura della tubatura ne è rimasto leso.
Un altro caso altrettanto interessante è quello delle infiltrazioni provenienti dal terrazzo che non è stato oggetto di manutenzione. In questa particolare situazione l’infiltrazione d’acqua non dipende soltanto dalla rottura di un tubo, ma anche dalla copertura che con il tempo va incontro a deterioramento, permettendo all’acqua piovana di attraversare il rivestimento insinuandosi negli appartamenti sottostanti.
Come è noto, il terrazzo ha una duplice utilità: per il condominio rappresenta la copertura del fabbricato, per il proprietario costituisce l’espansione dell’immobile con una superficie da utilizzare per diverse finalità. La giurisprudenza ha dato valore all’utilità di copertura, pertanto in caso di infiltrazioni a causa di perdite d’acqua, per i danni cagionati a terzi risponderanno tutti i condomini in modo che la spesa venga distribuita equamente.
Ripartizione delle spese
Una volta individuata la causa della perdita d’acqua e di chi è la responsabilità, si passa alla ripartizione delle spese, necessaria solamente quando ad affrontare i costi di riparazione e di risarcimento a terzi sia il condominio. In linea generale si fa riferimento a quanto previsto nel regolamento condominiale. Le spese posso essere ripartite in relazione al valore delle singole proprietà o alla possibilità che ciascun condomino ha di utilizzare il bene.
Nell’ipotesi in cui il regolamento di condominio non fa riferimento alla suddivisione dei costi, occorre rimandare a quanto riportato nell’articolo 1126 del codice civile. Una volta approvata in assemblea condominiale la ripartizione dei costi, i condomini sono obbligati al versamento delle spese, in caso di morosità, l’amministratore è tenuto al recupero del credito entro sei mesi.